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2025年的北京新房市場(chǎng)，在政策調(diào)整、供求關(guān)系轉(zhuǎn)變與行業(yè)深度調(diào)整的多重影響下，呈現(xiàn)出顯著的結(jié)構(gòu)性變遷。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者注意到，去年北京整體市場(chǎng)規(guī)模雖有所收縮，但高端改善需求持續(xù)釋放，市場(chǎng)分化格局進(jìn)一步加劇，行業(yè)發(fā)展邏輯正從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)與價(jià)值的深度競(jìng)爭(zhēng)。

整體收縮與結(jié)構(gòu)分化

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年北京新建商品住宅累計(jì)成交面積502.44萬(wàn)平方米，同比下降15.1%。

另?yè)?jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)天朗房網(wǎng)監(jiān)測(cè)，2025年北京新房成交套數(shù)降至3.44萬(wàn)套，同比減少4.4%。2022年至2025年，北京新房成交量始終在3.44萬(wàn)至4.9萬(wàn)套的區(qū)間內(nèi)波動(dòng)，市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)調(diào)整階段。

與總量收縮形成鮮明對(duì)比的是，市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)分化顯著。改善型產(chǎn)品，特別是總價(jià)1000萬(wàn)—2000萬(wàn)元的高端改善房源，成為市場(chǎng)的重要支撐。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年1000萬(wàn)—2000萬(wàn)元價(jià)位段新房成交保持較快增長(zhǎng)，占比升至16.1%。而500萬(wàn)元以下剛需產(chǎn)品成交規(guī)模同比下降15.4%，占比降至39.9%。

天朗房網(wǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)一步印證了這一趨勢(shì)：2025年改善型需求占比達(dá)53.3%，穩(wěn)居市場(chǎng)絕對(duì)主力；高端需求占比9.2%，較2024年提升約2.5個(gè)百分點(diǎn)；剛需占比則回落至37.5%。

從價(jià)格上來(lái)看，市場(chǎng)呈現(xiàn)出“穩(wěn)中有升、分化明顯”的特征。核心地段、優(yōu)質(zhì)資源的高品質(zhì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格堅(jiān)挺甚至上行，而部分偏遠(yuǎn)或同質(zhì)化嚴(yán)重的區(qū)域則面臨價(jià)格壓力。這種分化直接反映了購(gòu)房者決策邏輯的轉(zhuǎn)變：從“有房住”轉(zhuǎn)向“住好房”，對(duì)產(chǎn)品的地段、品質(zhì)、品牌及綜合價(jià)值提出了更高要求。

從具體項(xiàng)目表現(xiàn)來(lái)看，2025年北京新房市場(chǎng)的“高光時(shí)刻”幾乎均來(lái)自高端改善項(xiàng)目。一批位于海淀、朝陽(yáng)等核心區(qū)域，具備稀缺資源、頂尖產(chǎn)品力的“現(xiàn)象級(jí)”項(xiàng)目，不僅實(shí)現(xiàn)了快速去化，更重新定義了區(qū)域價(jià)值與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

其中，海淀區(qū)成為頂流改善市場(chǎng)的絕對(duì)主場(chǎng)。和樾望雲(yún)項(xiàng)目以累計(jì)92.5億元的銷售金額高居年度項(xiàng)目榜首，2025年3月開(kāi)盤當(dāng)月即網(wǎng)簽474套，全年網(wǎng)簽去化率超96%。同樣位于海淀的建發(fā)·海晏（全年銷售金額75.3億元）、頤海澐頌（全年銷售金額68.2億元）、和樾玉鳴（全年銷售金額65.6億元）等項(xiàng)目，均憑借對(duì)海淀科創(chuàng)氛圍的理解、產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及強(qiáng)大的配套資源，成為高凈值人群的置業(yè)首選。這些項(xiàng)目的共性在于，它們超越了單純居住功能的提供，轉(zhuǎn)而打造集地段價(jià)值、文化歸屬、圈層社交、健康科技于一體的“多維價(jià)值體系”。

此外，具備獨(dú)特資源稟賦的非傳統(tǒng)核心區(qū)項(xiàng)目亦有表現(xiàn)突出的。如位于北京城市副中心的中建·運(yùn)河玖院，以903套的網(wǎng)簽套數(shù)和11.84萬(wàn)平方米的網(wǎng)簽面積，奪得北京2025年度“雙冠”。據(jù)了解，該項(xiàng)目以“四代住宅”理念和濱水天際線景觀，證明了強(qiáng)大產(chǎn)品力能夠激發(fā)區(qū)域潛力。

土地市場(chǎng)“量減價(jià)升”

土地市場(chǎng)是新房市場(chǎng)的先行指標(biāo)，2025年北京土地市場(chǎng)清晰地傳遞出“減量提質(zhì)、聚焦核心”的信號(hào)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年北京累計(jì)成交40宗宅地，成交規(guī)劃建面359.07萬(wàn)平方米，同比下降23.7%；出讓金總額1427.42億元，僅同比下降8.2%。更關(guān)鍵的是，成交樓面均價(jià)同比大幅上漲20.3%，達(dá)到39754元/平方米；平均溢價(jià)率6.6%，較上年提高3.5個(gè)百分點(diǎn)，形成鮮明的“量減價(jià)升”格局。

區(qū)域熱度極度分化，其中海淀、朝陽(yáng)、昌平位列成交規(guī)模前三，海淀以約66.5萬(wàn)平方米的體量成為供地主力。高溢價(jià)地塊幾乎被核心區(qū)包攬：全年溢價(jià)率超10%的9宗地塊中，海淀占4宗，朝陽(yáng)占3宗。朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮地塊以39.18%的溢價(jià)率居首，海淀樹(shù)村、朱房村地塊溢價(jià)率也均超過(guò)25%，折射出核心地段資源的稀缺性與激烈競(jìng)爭(zhēng)。

2025年，北京的土地供應(yīng)策略也出現(xiàn)積極優(yōu)化。如東城區(qū)祈年大街、朝陽(yáng)區(qū)呼家樓南里等長(zhǎng)期斷供的核心區(qū)域罕見(jiàn)推出優(yōu)質(zhì)地塊，既補(bǔ)充了高端市場(chǎng)稀缺房源，也向市場(chǎng)傳遞了靈活調(diào)整供給機(jī)制的信號(hào)。同時(shí)，土地交易規(guī)則得以優(yōu)化（如延長(zhǎng)付款周期、允許分地塊辦證），以緩解企業(yè)資金壓力。另一方面，核心地塊的規(guī)劃條件（如限高、風(fēng)貌保護(hù)、配建要求）日趨嚴(yán)格，倒逼開(kāi)發(fā)商必須提升產(chǎn)品打造與綜合運(yùn)營(yíng)能力。

拿地主體中，央國(guó)企及地方國(guó)資占比超過(guò)九成。其中，中建系房企表現(xiàn)活躍，累計(jì)獲地7宗。房企拿地邏輯也在發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，普遍從追求規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向聚焦“產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)性”與“市場(chǎng)承接力”，更加審慎地投資于確定性高、能打造“好房子”的稀缺資源。這一轉(zhuǎn)變，與新房市場(chǎng)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)一脈相承，共同推動(dòng)市場(chǎng)向品質(zhì)時(shí)代演進(jìn)。

產(chǎn)品力成決勝關(guān)鍵

在市場(chǎng)分化加劇背景下，北京房企競(jìng)爭(zhēng)格局也發(fā)生了深刻變化。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年，北京房地產(chǎn)企業(yè)銷售額TOP20門檻值為58.7億元，權(quán)益銷售額TOP20門檻為37.4億元，集中度保持高位。

其中，央國(guó)企及地方國(guó)資無(wú)論是在銷售還是土地市場(chǎng)上均占據(jù)主導(dǎo)地位。銷售額榜單中，中海地產(chǎn)以434.7億元銷售額位居首位，越秀地產(chǎn)和華潤(rùn)置地分別以283億元和278.6億元位居第二、三位。

在更能反映企業(yè)真實(shí)投資與操盤能力的權(quán)益銷售額榜單中，中海地產(chǎn)、中建智地、華潤(rùn)置地位居權(quán)益銷售額榜單前三位，權(quán)益銷售額分別為422.8億元、201.4億元和199.0億元。央國(guó)企憑借其穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況、強(qiáng)大的資源獲取能力和品牌信譽(yù)，在當(dāng)前市場(chǎng)中優(yōu)勢(shì)明顯。

民營(yíng)房企則表現(xiàn)分化，僅有少數(shù)如懋源、明芳地產(chǎn)等在土地市場(chǎng)有所收獲，整體投資策略趨于審慎。這反映出在行業(yè)調(diào)整期，市場(chǎng)資源和客戶信心進(jìn)一步向財(cái)務(wù)安全、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的企業(yè)集中，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的馬太效應(yīng)愈發(fā)凸顯。

銷售和拿地背后，更核心的競(jìng)爭(zhēng)邏輯已轉(zhuǎn)向“產(chǎn)品力” 。無(wú)論是中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等全國(guó)性巨頭，還是中建智地等深耕型選手，其旗下熱銷項(xiàng)目無(wú)一不是產(chǎn)品創(chuàng)新的典型。房企的競(jìng)爭(zhēng)從對(duì)規(guī)模、速度的比拼，深化為對(duì)客戶需求洞察、產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新、品質(zhì)營(yíng)造體系及綜合運(yùn)營(yíng)能力的全方位較量。對(duì)房企而言，“打造好房子”已從口號(hào)變?yōu)樯媾c發(fā)展的必修課。

值得注意的是，在央國(guó)企主導(dǎo)、市場(chǎng)聚焦產(chǎn)品力的大背景下，個(gè)別高端項(xiàng)目的波動(dòng)也反映出當(dāng)前市場(chǎng)的復(fù)雜性與購(gòu)房者決策的審慎。2025年，中海地產(chǎn)旗下公司中海新城，其位于朝陽(yáng)酒仙橋的項(xiàng)目萬(wàn)吉玖序便經(jīng)歷了一場(chǎng)“退房風(fēng)波”。該項(xiàng)目自5月開(kāi)盤后網(wǎng)簽量一度快速攀升，但隨后數(shù)月網(wǎng)簽量從高峰回落。有接近公司人士表示，部分客戶在2025年8月北京優(yōu)化五環(huán)外限購(gòu)政策后，為獲取新的購(gòu)房資格與更優(yōu)貸款條件，選擇了“先退后買”的操作，導(dǎo)致網(wǎng)簽數(shù)據(jù)出現(xiàn)階段性波動(dòng)。這一說(shuō)法尚未獲得中海新城方面回復(fù)。

這一現(xiàn)象雖屬個(gè)案，但也從側(cè)面印證了在激烈競(jìng)爭(zhēng)下，即便是有品牌背書(shū)的高端項(xiàng)目，其銷售節(jié)奏也會(huì)受到市場(chǎng)情緒影響。與此同時(shí)，朝陽(yáng)區(qū)2025年供地增加，同類高端改善項(xiàng)目集中入市，使得局部區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)白熱化，客戶分流壓力增大，進(jìn)一步考驗(yàn)著每個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品定力與市場(chǎng)應(yīng)變能力。

展望未來(lái)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，市場(chǎng)分化仍將持續(xù)，核心區(qū)與稀缺資源板塊的價(jià)值將更加凸顯，與普通區(qū)域的差距拉大。房企、項(xiàng)目之間的分化也將同步進(jìn)行，只有具備卓越產(chǎn)品力、品牌力和運(yùn)營(yíng)能力的市場(chǎng)主體才能脫穎而出。（中經(jīng)記者吳靜 盧志坤 北京報(bào)道）